Bất động sản chờ “hái quả”
Nguyễn Tài
Trong khi các nhóm ngành hỗ trợ như xây dựng và VLXD đã có bước tăng trưởng “thần kỳ” về KQKD cũng như giá cổ phiếu trong 10 tháng vừa qua, BĐS lại là một trong những nhóm cổ phiếu chưa tăng giá nhiều, thậm chí còn giảm so với thời điểm đầu năm. Dù vậy, nhìn một cách tổng thể, NĐT có thể tin rằng, bức tranh của ngành vẫn có nhiều nét sáng tiềm ẩn.
Điểm lại diễn biến thị trường trong những ngày gần đây, NĐT dễ nhận thấy nhiều điểm sáng và nó lan tỏa ở tất cả các ngõ ngách của kênh đầu tư chứng khoán. Trong đó, mã vốn hóa nhỏ giao dịch khá tốt như LCM, DRH, KSA, ACM, KHB… Trên thị trường UpcoM, sự hấp dẫn cũng đang từng bước trở lại gây chú ý của nhiều NĐT sàn chính thức. Điều này được minh chứng trong buổi tọa đàm tổ chức vào ngày cuối tuần tại Sở giao dịch Chứng khoán TP.HCM, Chủ tịch UBCKNN Vũ Bằng cho rằng vốn hóa thị trường chứng khoán đến năm 2020 sẽ đạt mức 100% GDP. Ông tin rằng đây là mức khả thi khi mà các DNNN đang được nhanh chóng niêm yết (chủ yếu lên UpcoM). Chứng thực cho những nhận định đó, NĐT có thể nhận thấy 2 mã cổ phiếu thuộc lĩnh vực dịch vụ hàng không, sân bay là NCS và SAS tăng rất mạnh. Đây có thể là hiệu ứng của việc ACV niêm yết vào đầu tuần sau. Việc các cổ phiếu này tăng mạnh gần đây khá giống với các mã ngành bia liên tục tăng trần thời gian vừa qua khi BHN niêm yết trên UpcoM.
Trong khi đó, giá mua bán USD một tuần qua liên tục được các NHTM nâng lên, giá đồng USD tăng lên so với VND bắt đầu kể từ sau khi có kết quả bầu cử Tổng thống Mỹ. Và, NHNN có vẻ đã “giao tiếp” với thị trường tốt hơn nên việc điều chỉnh tỷ giá lần này gần như không gây sốc cho các thành viên tham gia thị trường hiện tại.
Như vậy, các thông tin kinh tế đều đang hỗ trợ tích cực để chứng khoán phát triển, trong đó, đặc biệt là một số nhóm ngành được giới chuyên môn khuyên NĐT chú ý, kể cả những nhóm ngành chưa có mức tăng trưởng mạnh trong thời gian qua.
Đơn cử như nhóm BĐS. Theo một chuyên viên phân tích của CTCK Rồng Việt, một trong những lý do khiến NĐT chưa có cái nhìn tích cực về ngành BĐS là sự chững lại ở phân khúc cao cấp. Sự hồi phục của thị trường từ đầu năm 2015 đã kéo nhiều chủ đầu tư trở lại với dòng căn hộ cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, sự thống trị của các ông lớn như Vingroup và Novaland đã khiến những chủ đầu tư ít tên tuổi phải chùn bước ở phân khúc này dù chưa đầy 1 năm trước, nó vẫn đang “sốt” sình sịch. Nhìn vào con số, có thể thấy 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới về căn hộ cao cấp đã có sự sụt giảm đáng kể. Mặc cho sự trồi sụt này, các sản phẩm trung cấp, phù hợp với túi tiền của phần đông người mua nhà vẫn vững vàng về số lượng giao dịch. Điều này khẳng định thị trường đang tự điều chỉnh để thích nghi với sự thay đổi về thị hiếu cũng như môi trường kinh doanh hiện tại.
Dù đỉnh điểm của sự hồi phục đã đi qua và thị trường BĐS đang có dấu hiệu điều chỉnh, nhưng KQKD của phần lớn các công ty BĐS niêm yết dường như vẫn chưa “bắt” được sự tích cực trên thị trường chung. Nhiều chuyên viên phân tích cho rằng điều này một phần là do đặc thù kế toán của ngành khi mà phải đến năm 2017, 2018 các công ty BĐS mới có thể ghi nhận doanh thu từ những sản phẩm được bán trong giai đoạn cuối 2014 đến đầu 2015. Theo ước tính của CBRE, số lượng dự án BĐS bàn giao tăng gấp đôi mỗi năm trong suốt giai đoạn 2014-2017, và đạt đỉnh điểm vào năm 2017. Theo dõi tỷ lệ giữa tiền thu trước của người mua nhà và hàng tồn kho của 80 công ty BĐS niêm yết, NĐT có thể nhận thấy sự cải thiện đều đặn qua từng quý.
Điều này đồng nghĩa với việc các công ty BĐS niêm yết thực tế đã bán hàng tốt hơn, thu tiền được nhiều hơn và ngày càng lệ thuộc ít hơn vào nguồn vốn ngân hàng. Do vậy, nếu nói những năm 2012-2013 là thời điểm khó khăn nhất của ngành BĐS thì, giai đoạn 2014-2015 là khoảng thời gian các DN BĐS tái cơ cấu, đẩy mạnh đầu tư, bán hàng để chuẩn bị cho thời điểm “hái quả” 2017-2018...