Thận trọng không bao giờ thừa

Thận trọng không bao giờ thừa

Nguyễn Hà

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/4/2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 28.369 tỷ đồng, giảm 8,55% so với tháng 12/2016, tương đương 2.654 tỷ đồng, còn giảm 624 tỷ đồng so với thời điểm 20/3/2017.

Những tín hiệu tích cực này có phần tương đồng với công bố về Chỉ số giá BĐS mới đây của Savills Việt Nam cho 2 thị trường chính là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, trong đó, sôi động chủ yếu tập trung vào hạng C hay phân khúc nhà ở giá rẻ.

Cụ thể, như đánh giá của Savills Việt Nam, nếu trong năm 2016, chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM tăng đáng kể do có nhiều dự án trung và cao cấp gia nhập thị trường trong khoảng thời gian này. Tuy nhiên, tăng trưởng có dấu hiệu chững lại vào quý I/2017 với chỉ số đạt 92 điểm, không đổi theo quý và tăng 1 điểm theo năm. Số căn hấp thụ giảm -13% theo quý. Đáng chú ý, hạng C hoạt động tốt, với số căn bán tăng 10% theo quý, chiếm 62% tổng lượng giao dịch, còn hạng A và B lượng giao dịch giảm lần lượt -50% và -35% theo quý. Xu hướng phát triển mới tập trung tại khu Tây thành phố gồm các quận 6, 8, Tân Phú và Bình Tân với hàng loạt các dự án hạng C tương lai. Cơ sở cho nhận định trên của Savills là do quỹ đất có sẵn và cơ sở hạ tầng được cải thiện là nhân tố then chốt cho sự phát triển khu vực.

Tại Hà Nội, quý I/2017, chỉ số giá nhà ở giảm dưới 1 điểm theo quý và theo năm, đạt 106,6 điểm. Khoảng 6.460 căn đã bán trong quý này, giảm -2% theo quý nhưng tăng 15% theo năm. Thị trường vẫn duy trì hoạt động ổn định trong thời gian tới với nhiều sản phẩm đa chức năng hơn. Tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ, chủ yếu là các dự án quy mô lớn ở các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm và Thanh Xuân.

Thị trường bất động sản năm 2017 phân hóa mạnh mẽ nhờ những thay đổi về hạ tầng. Hạ tầng giao thông kết nối các khu vực ngoại thành với khu trung tâm, kéo theo sự tăng trưởng trong lượng mở bán và lượng bán trên nhiều phân khúc. Ngoài ra, mỗi năm có hàng nghìn cặp vợ chồng mới có nhu cầu về nhà ở đưa số lượng người mua để ở ngày càng nhiều hơn, đồng hành với đó không chỉ là các trung tâm thương mại, nhãn hàng bán lẻ, cửa hàng tạp hóa lẫn dịch vụ ăn uống giải trí triển khai rầm rộ ở khu vực ngoại thành. Những cải thiện này, theo thời gian, lại tác động tích cực đến tâm lý mua để ở tại các quận, huyện xa trung tâm khi có thêm sự hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Cơ hội được lựa chọn sản phẩm bất động sản tại Hội chợ chuyên biệt về nhà ở đô thị và nhà ở nghỉ dưỡng - Vietreal Expo 2017 ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giúp người mua nhà có nhu cầu thực tiếp xúc trực tiếp với dự án của các chủ đầu tư danh tiếng như: FLC, Gleximco, Taseco, Eurowindow Holdings, Hải Phát, Alphanam, Hòa Bình, Hải Đăng, Phúc Hà, Handico, Viglacera, Mbland, Thanh Bình, Udic, Ciputra… cũng như là cách để các chủ đầu tư minh bạch hóa, công khai hóa tiến độ từng dự án, tiềm lực tài chính thực của mình.

Khác với mọi năm, càng về cuối năm, nhu cầu vốn tín dụng càng tăng cao. Năm nay lại khác, tránh dồn cục, đẩy tăng trưởng tín dụng dồn dập vào quý cuối cùng của năm, nhiều ngân hàng đẩy mạnh tín dụng ngay trong những tháng đầu quý I/2017. Vì thế, các TCTD thiết kế nhiều gói tín dụng ưu đãi lãi suất, với mục đích khơi thông dòng chảy tín dụng, đem nguồn vốn giá rẻ đến tay người cần vốn như tập trung vào cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay mua bất động sản, cho vay cá nhân xây dựng/sửa chữa nhà như VPBank, Techcombank, VIB, Vietcombank, PVcomBank, OCB… giúp hiện thực hóa ước mơ sở hữu ngôi nhà mơ ước ngay hôm nay, thay vì chờ đợi 10 năm hay 25 năm nữa! Vì giờ đây, ngân hàng sẽ hỗ trợ tối đa 100% chi phí mua nhà/xây dựng/sửa chữa với thời gian trả góp lên tới 25 năm.

Nói về chủ trương đẩy mạnh cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở, một lãnh đạo ngân hàng cho rằng, ngân hàng không có chủ trương cung ứng vốn tín dụng cho các chủ đầu tư dự án, không cho vay kinh doanh bất động sản. Mà chỉ tập trung vào khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở thực, đồng thời, cũng chỉ triển khai ở các dự án mà ngân hàng có liên kết, những dự án có đầu ra tốt để hạn chế rủi ro nợ xấu.

Vì vậy, tăng trưởng tín dụng 4 tháng đầu năm đã tăng 5,76% so với cuối năm 2016 - mức tăng cao nhất trong 3 năm trở lại đây (cùng kỳ năm 2016 tín dụng tăng 3,89%, cùng kỳ năm 2015 tín dụng tăng 3,97%) không chỉ khiến giới chuyên gia lo ngại, một số ý kiến cho rằng, đã đến lúc phải tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản, nhất là thị trường bất động sản phân khúc cao cấp để giảm thiểu nguy cơ "bong bóng". Bộ Kế hoạch – Đầu tư còn nhấn mạnh thêm là khi số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong năm 2016 đã là 3.126 doanh nghiệp, tăng 83,9%.

Tuy nhiên, lãnh đạo NHNN nhìn nhận, lạm phát được đánh giá chậm lại nhưng mức lạm phát bình quân vẫn cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội. Các chỉ tiêu huy động vốn và tín dụng đều tăng cao hơn so với cùng kỳ năm 2016. Đáng chú ý, cơ cấu tín dụng kiểm soát chặt chẽ hơn, ngoài lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, các lĩnh vực tín dụng bất động sản thông thường và các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro khác được hạn chế. Các định chế tài chính tiền tệ đánh giá, việc điều hành chính sách vĩ mô của Chính phủ là phù hợp, với chính sách tài khóa và tiền tệ đúng hướng.

Nhìn nhận vậy, song Lãnh đạo NHNN vẫn rất cảnh giác với tín dụng bất động sản, vẫn giám sát chặt chẽ qua Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36 quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn được điều chỉnh xuống 50% và tỷ lệ rủi ro kinh doanh bất động sản lại điều chỉnh tăng từ 150% lên 200% như để nhắc nhở các TCTD chớ bước qua lằn ranh này nếu không muốn vướng vào nợ xấu.

Một chuyên gia kinh tế phân tích, thị trường BĐS đã phục hồi tốt, giờ là lúc phải thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt thị trường này. Giới chuyên gia cũng đồng tình rằng, tuân thủ tốt Thông tư 06, về lâu về dài, là con đường duy nhất đúng giúp thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn.

Thể hiện tính tuân thủ, đồng thuận cao với nhà điều hành, nhiều ngân hàng đưa thời hạn vay mua nhà lên đến 10,15… thậm chí 25 năm để thuận tiện trong điều chỉnh khi chạm trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, lựa chọn dự án cho vay, bằng không phải tăng huy động vốn trung dài hạn để cho vay. Nhu cầu vốn của khách hàng cá nhân vay mua nhà thuộc phân khúc thu nhập trung bình khá được dự báo sẽ còn tiếp tục gia tăng. Vì vậy, lãnh đạo một số ngân hàng đánh giá, đây vẫn sẽ là phân khúc thị trường tiềm năng cho các ngân hàng khai thác.

Các chuyên gia kinh tế lý giải, việc kiểm soát dư nợ và điều kiện cho vay là cần thiết, nhưng với phân khúc cho vay mua nhà của người có nhu cầu thật có độ rủi ro thấp vì có tài sản đảm bảo rõ ràng, biên lãi thu về cao. Chính vì thế, cho vay tiêu dùng vào tín dụng bất động sản luôn được các ngân hàng quan tâm, khai thác một cách triệt để. Nếu các ngân hàng chỉ đẩy mạnh cho vay mua nhà ở phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp đối với khách hàng có thu nhập trung bình thì không nên siết lại, chỉ cần thẩm định đúng nhu cầu, khả năng trả nợ cũng như giá bán có hợp lý hay không...

Bài học về quy trình định giá và thẩm định bị buông lỏng khiến nợ xấu toàn ngành tăng cao. Bài học này không thể quên, vì vậy, cẩn trọng hơn khi rót vốn vào lĩnh vực tín dụng này phải được đặt lên hàng đầu..