State bank of vietnam portal
the state bank of viet nam
|
Nội dung Nghị quyết 02 cũng nêu rõ: “cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại” mà không nói đến cụm từ “cho vay để mua nhà ở xã hội.” Từ khía cạnh này, cần hiểu rõ bản chất của cụm từ “thuê mua.”
Pháp luật Việt Nam qui định, thuê mua nhà ở là hình thức cho thuê bất động sản (BĐS). Trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư và chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến BĐS, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó, bên cho thuê có thể bán lại nhà ở đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Việc bàn giao nhà ở từ bên cho thuê mua sang bên thuê được thực hiện trong một thời gian nhất định, tùy theo điều kiện ghi trong hợp đồng, chủ yếu là các cam kết tài chính. Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, đa số là hợp đồng thương mại. (TS. Doãn Hồng Nhung, Đại học quốc gia Hà Nội).
Thắc mắc thứ hai là, lãi suất cho vay 6%/năm chỉ áp dụng từ ngày thông tư có hiệu lực đến ngày 15/4/2016 . Trong khi đó, nhà ở thường có giá trị lớn, các đối tượng ưu tiên thường có thu nhập thấp cần được vay vốn dài hạn.
Trong bối cảnh nền tảng kinh tế vĩ mô chưa thật ổn định và nguy cơ lạm phát cao vẫn rình rập, nguồn vốn huy động ngắn hạn chiếm tỉ trọng lớn, nên chỉ có thể ấn định lãi suất cho vay ngắn hạn. Để giảm lãi suất cho vay, các ngân hàng có thể hạ lãi suất huy động xuống thấp, thậm chí dưới mức lạm phát thực tế, nhưng cũng không dễ thúc đẩy dòng tiền chảy sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Việc các ngân hàng chỉ nên cho vay lãi suất thấp trong thời gian ngắn còn bắt nguồn từ yêu cầu chống đầu cơ, làm giá, như đã xảy ra vào khoảng năm 1999-2000, khi hình thức cho vay tín chấp nở rộ và nhiều người đã thủ nguồn vốn này để đầu tư vào lĩnh nhà đất. Khi đó, giá nhà đất còn ở mức thấp, mang lại lợi nhuận cao và hầu như không rủi ro. Tuy nhiên, tình hình hiện nay đã đổi khác, giá nhà đất quá cao và thị trường đang thừa cung quá mức, không thể phục hồi trong ngắn hạn, nếu vay để đầu cơ cần thời gian dài hơn nhiều.
Trong tình hình Việt Nam hiện nay, BĐS là lĩnh vực đầu mối để vực dậy nền kinh tế, nhưng nếu nguồn vốn cho vay chỉ tập trung vào việc xây cất nhà cửa thì hàng tồn kho càng chất đống, giá nhà đất vẫn sẽ tiếp tục giảm, trong khi giá liệu xây dựng tăng cao. Vì thế, để giải cứu thị trường BĐS, cần trả lời hàng loạt câu hỏi là, bán cho ai, với giá nào, lợi nhuận ra sao, v.v. Nếu mua nhà để bán lại thì liệu giá nhà có tăng trở lại hay không và phải đợi đến bao giờ, mức thuế phải chịu là bao nhiêu. Những yếu tố này cho thấy, dòng tiền vào BĐS đang đứng trước rủi ro rất lớn, nên các ngân hàng phải thận trọng.
Trong bối cảnh suy thoái và khó khăn kéo dài, các doanh nghiệp đã ý thức được là phải thay đổi cơ cấu sản phẩm, một số doanh nghiệp BĐS đã chia nhỏ căn hộ để bán, nhưng người mua vẫn thờ ơ chờ giá giảm thêm. Ngoài kỳ vọng về giá, tình trạng xuống cấp nhanh chóng của các chung cư và chi phí dịch vụ quá cao cũng đang khiến người dân quay lưng lại phân khúc nhà ở này. Nếu chi phí dịch vụ quá cao, thì thà đi thuê nhà còn hơn. Hơn nữa, thuê nhà ở là một thực tế đã hình thành từ lâu và xu hướng này vẫn đang phát triển tại nhiều nước trên thế giới.
Chủ trương của Nghị quyết 02 là hoàn toàn đúng, và phương án mua nhà trả góp là hợp lý nhất, nhưng cần tài trợ người mua nhà cho vừa với khả năng tài chính của họ. Về lãi vay mua nhà để ở, Chính phủ nên hỗ trợ thêm để những người có nhu cầu thật sự về nhà ở, nhất là người thu nhập thấp có thể nghĩ tới chuyện mua nhà. Giá nhà ở và chi phí dịch vụ phải phù hợp với túi tiền của người dân, lãi suất phải xuống thấp và khoản vay phải dài hạn, phải chống được đầu cơ. Các chủ đầu tư phải đảm bảo chất lượng công trình và có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng nhanh chóng, đây không phải là việc làm khó khăn.
Hoàng Thế Thoả