Tài chính cho bất động sản nhà ở và hàm ý cho điều hành chính sách tiền tệ tại Việt Nam

TS. Nguyễn Tường Vân (Học viện Ngân hàng)

NCS. Lê Văn Hinh (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), tel; 0913019336; lehinhsbv@gmail.com

Tóm tắt: Mục đích của bài viết này là thảo luận về tài chính bất động sản nhà ở (housing finance) tại Việt Nam trong vài năm gần đây. Các giai đoạn phát triển của “khung chính sách tài chính nhà ở” được tác giả sử dụng để phân tích những diễn biến của thị trường tài chính nhà ở tại Việt Nam. Dựa trên so sánh các chỉ số tài chính liên quan (chủ yếu là tín dụng ngân hàng), gắn với hành vi người tiêu dùng, hành vi doanh nghiệp liên quan và diễn biến thị trường bất động sản nhả ở, tác giả có khuyến nghị ban đầu là thị trường tài chính nhà ở trong nước cần có chính sách điều chỉnh cẩn trọng. Các cơ quan chức năng, doanh nghiệp liên quan, ngân hàng đang có nhiều nỗ lực đúng hướng tháo gỡ vướng liên quan. Tuy nhiên, trên góc độ tài chính tiền tệ, để thị trường tài chính nhà ở và thị trường tài chính phát triển bền vững, hỗ trợ lẫn nhau, chính sách tài chính tiền tệ, tài chính nhà ở cần nhất quán với nguyên tắc hài hòa lợi ích toàn xã hội, minh bạch (có thể dự đoán được, tránh bất kỳ cú sốc nào…)

Từ khóa: Chính sách tài chính bất động sản nhà ở, Tín dụng bất động sản nhà ở, Thị trường bất động sản nhà ở, Chính sách tiền tệ.

Abstract: The purpose of this article is to discuss residential real estate finance (housing finance) in Vietnam over the last few years. The development stages of the housing finance policy framework are used in analyzing the recent developments of the housing finance market in Vietnam. Based on comparisons of relevant financial indicators (mainly housing financed by banks ), associated with consumer behavior, housing supplier, and market movements, it is initially recommended that the domestic housing finance market is needed adjustments policy prudentially. The authorities, businesses (housing suppliers), and banks are making great efforts in the right direction to remove the current obstacles. However, fromthe perspective of the banking industry, in order for the housing finance market and the financial market to develop sustainably and mutually support, monetary and housing finance policies need to be consistent with the principle of harmonizing the interests of the whole society and being transparent (predictable, avoiding any shocks….)

Keywords: Housing financial policy, Housing credit, Housing finance market, Monetary policy.

1. Đặt vấn đề

Hiện tại, thị trường bất động sản cho nhà ở (BĐS) tại Việt Nam được đánh giá là có vai trò quan trọng. BĐS nhà ở là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm (A. Minh, 2023). Cái nhìn lịch sử ở Việt Nam cho thấy khu vực BĐS nhà ở sau một số năm bùng nổ, nhiều doanh nghiệp gia tăng huy động vốn cho đầu tư BĐS, làm ăn rất có lãi (Anh, 2023). Tuy nhiên, tại thời điểm đầu năm 2023, thị trường BĐS được nhận định là gặp khó khăn, ách tắc về dòng tiền và các vấn đề về pháp lý liên quan (T. Minh, 2023). Ngành ngân hàng (bao gồm cơ quan lập chính sách và ngân hàng thương mại) đang trước áp lực, yêu cầu tháo gỡ khó khăn về tài chính BĐS nhà ở như tăng thêm tín dụng, haạ lãi suất (A. Minh, 2023). Trong khi mức dư nợ cho vay BĐS đã khá cao gần 30% GDP và mục tiêu của chính sách tiền tệ (CSTT) là duy trì ổn định kinh tế vi mô (như kiềm chế lạm phát, ổn định tài chính...).

Các nghiên cứu (Doling, Vandenberg, & Tolentino, 2013; WB, 2015) cũng đã chỉ ra rằng, tín dụng BĐS hay thị trường tài chính BĐS có quan hệ mật thiết với hệ thống tài chính, với sự ổn định tài chính tiền tệ và kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội và chính phủ cần phải quan tâm đến vấn đề này…

Trong bối cảnh đó, rõ ràng cần thiết phải có cái nhìn tổng thể hơn về CSTT (trong đó có tín dụng BĐS) để có các giải pháp cho thời gian tới; đồng thời vẫn hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội mà Chính phủ đã và đang đặt ra từ nhiều năm trước (WB, 2015).

2. Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam và chính sách tiền tệ- ngân hàng

2.1. Mối liên hệ giữa bất động sản nhà ở và tài chính, tiền tệ

Tài chính nhà ở (housing finance), cũng được gọi là tài chính bất động sản (BĐS), được giới nghiên cứu đề cập đến vấn đề tài chính liên quan đến nhà ở từ cả phía cầu và phía cung. Về phía cầu, nhu cầu và khả năng tiếp cận nguồn tài chính, dẫn đến quyết định của một hộ gia đình về mua, xây dựng hoặc thuê nhà; Về phía cung, các công ty BĐS cần nguồn lực tài chính để xây dựng các dự án về nhà ở để

Các nhà kinh tế (WB, 2009) cho rằng tài chính BĐS đóng vai trò quan trọng trong chuỗi giá trị cung cấp nhà ở; Tài chính BĐS là một phần thiết yếu của hệ thống tài chính, góp phần phát triển, làm đa dạng hóa thị trường tài chính, tác động đến sự ổn định tài chính và kinh tế của quốc gia. Tài chính BĐS cũng góp phần phát triển thị trường tài chính ngân hàng theo chiều sâu và chiều rộng, tăng khả năng tiếp cận tài chính và thúc đẩy tài chính toàn diện của một quốc gia (Bah, 2018); hỗ trợ xóa đói giảm nghèo, tạo công ăn việc làm (Doling et al., 2013).

Đến nay, không chỉ các nhà nghiên cứu, các tổ chức tài chính đa quốc gia cũng rất quan tâm đến tài chính BĐS nhà ở vì mối liên hệ của nó với hệ thống tài chính, với nền kinh tế và vấn đề phát triển kinh tế xã hội (Bah, 2018; Doling et al., 2013; WB, 2009, 2015). Một lý do nữa để quan tâm đến nó là các bài học được rút ra từ nhiều cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ, nhất là cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn ở Hoa Kỳ năm 2007/08 (Kojucharov, F., Martin, & Xu, 2008; WB, 2009).

Ở một mức độ phát triển nhất định của thị trường, các nhà phân tích kinh tế (Hinh, 2019) coi bất động sản (BĐS) là tài sản tài chính quan trọng trong tổng tài sản tài chính; Chính vì vậy BĐS nói chung hay BĐS nhà ở đã được một số nhà kinh tế tiền tệ đưa vào mô hình phân tích1. Hầu như các NHTW để đưa các chỉ số BĐS vào các mô hình phân tích và dự báo liên quan đến thị trường tài chính nói chung (Hinh, 2019). Theo giới học thuật và quản lý kinh tế (Ân, 2011; WB, 2009), sự phát triển của thị trường BĐS có thể gắn với sự phát triển về chính sách tài chính, tiền tệ BĐS.

Các chính sách về tài chính, tiền tệ và ngân hàng của chính phủ cho định hướng phát triển của thị trường BĐS gọi là chính sách tài chính BĐS; Thuật ngữ này cũng đã được Ngân hàng thế giới sử dụng từ khá sớm (WB, 2009). Theo quan điểm này, các giai đoạn phát triển chính sách tài chính BĐS có thể theo bốn giai đoạn (Hình 2): (+) Giai đoạn ban đầu: Chưa hề có chính sách tài chính cho phát triển BĐS; (+) Giai đoạn chính sách Tập trung hóa: Đặc trưng chính sách tài chính BĐS giai đoạn này là Chính sách tài chính cho xây dựng đi đôi với các công ty xây dựng hạ tầng; (+) Giai đoạn chính sách Tiền tệ hóa: đặc trưng chính sách tài chính BĐS giai đoạn này là: Chính sách tiền tệ liên quan đến BĐS, các tổ chức tín dụng và ngân hàng liên quan; (+) Giai đoạn chính sách tài chính hóa: đặc trưng chính sách tài chính BĐS giai đoạn này là: Các công ty (tập đoàn) tài chính; Các công cụ tài chính liên quan đến BĐS; Các sản phẩm tài chính tài trợ cho BĐS; Các quỹ đầu tư BĐS…

2.2. Tài chính cho bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam

2.2.1. Tín dụng ngân hàng cho BĐS tại Việt Nam

Cho dù tài chính cho BĐS bao gồm cả kênh chứng khoán (như trái phiếu BĐS,…), trong phạm vi bài biết này, tác giả tập trung phân tích các vấn đề liên quan đến tín dụng ngân hàng cho BĐS. Cho dù vậy, gắn với CSTT, phần đánh giá rủi ro tài chính BĐS tác giả có đề cập một mức độ nhất định đến các kênh tài chính khác.

Theo công bố mới nhất của cơ quan chức năng (Chinhphu.vn, 2023), dư nợ tín dụng BĐS từ khu vực ngân hàng Việt Nam đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021; chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và đang có dư nợ khá lớn.

Theo quan điểm của NHNN, thị trường BĐS là một trong những thị trường có quan hệ liên thông trực tiếp với thị trường tiền tệ, tín dụng... Diễn biến thị trường BĐS thời gian qua được nhìn nhận là mất cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021 sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.

Diễn biến cung cầu BĐS và mất thanh khoản của một số doanh nghiệp BĐS xảy ra bởi nhiều lí do: do chi phí đầu vào tăng cao vì đứt gãy chuỗi cung ứng, do dịch bệnh Covid kéo dài gây ảnh hưởng tới chi phí, do thủ tục pháp lí gặp khó khăn nên không bán được hàng, lãi suất tiền vay tăng cao, nhưng một trong các lí do nội tại của doanh nghiệp chính là do tình trạng yếu kém về quản lý tài chính (cụ thể là quản lý dòng tiền) tại một số doanh nghiệp (thể hiện thông qua các vụ việc liên quan đến hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp). Diễn biến nêu trên trước tiên dẫn tới mất niềm tin đối với thị trường và đến lượt nó lại gây khó khăn trong việc huy động vốn của chính doanh nghiệp BĐS...

Ngoài ra, việc thúc đẩy nhanh sự phát triển thị trường công cụ tài chính (trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp) phẩm cấp thấp vào thị trường cũng có thể là nguyên nhân dẫn đến các vụ việc liên quan đến tài chính BĐS thời gian qua.

Trước các thách thức trên, Thủ tướng Chính phủ có phản ứng khá kịp thời: thành lập tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; ban hành các Chỉ thị, các Công điện chỉ đạo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Dữ liệu về tài chính BĐS trung hạn được mô tả khái quát tại Đồ thị 1 cho thấy cần phải quan tâm đặc biệt đến thị trường này trong thời gian gần đây.

Đồ thị 1 cho thấy: Tỷ trọng dư nợ BĐS bắt đầu suy giảm từ cuối năm 2008 đến 2011. Sau đó quy mô tín dụng BĐS và tỷ trọng tương đối ổn định trong giai đoạn từ năm 2012 đến cuối năm 2018. Điều này phù hợp với quan điểm điều hành CSTT thắt chặt và chủ trương nắn dòng tín dụng vào khu vực sản xuất thực theo Nghị Quyết 11 của Chính phủ ngày 24/2/2011. Trong 5 năm qua (từ 2018 đến 2022), dữ liệu cho thấy tín dụng BĐS tăng khá mạnh.

Điều đáng quan tâm hơn nữa là, giai đoạn này lãi suất thị trường khá thấp; Doanh nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất từ 13% đến 14%/năm và quy mô trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) tăng kỷ lục. Số liệu cho thấy từ 2019 đến hết Quý I/2022, có 960 doanh nghiệp phát hành TPDN riêng lẻ với 4.312 đợt phát hành; tổng giá trị đạt hơn 1,4 triệu tỷ đồng gấp khoảng 9 lần so với giai đoạn 2011-2015; tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 48%/năm; bình quân 304.000 tỷ đồng/năm. Phần lớn các nhà phát hành là doanh nghiệp BĐS (Huy, 2023). Trong đó ước TPDN trực tiếp liên đến BĐS chiếm trên 30% tổng dự nợ (Sơn, 2020).

Theo nhận định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Nguồn vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường BĐS. Theo truyền thông đại chúng (Chinhphu.vn, 2023), số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Dữ liệu này cũng cho thấy tín dụng BĐS là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua (Chinhphu.vn, 2023). Nếu tính quy mô tín dụng BĐS theo GDP, tín dụng BĐS đã tăng từ mức 7% GDP (năm 2018) lên trên 20% GDP và đạt mức khá cao là 28,2% GDP vào thời điểm 31/12/2022.

Cơ cấu tín dụng BĐS: Theo thống kê hiện có (31/12/2022) (Anh, 2023; Vi, 2023), tín dụng BĐS chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng: Kinh doanh bất động sản tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%; Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở xã hội 0,71%, khác là 13,77%.

Như vậy, có thể thấy trong những năm gần đây, khu vực ngân hàng là nơi cấp tín dụng cho lĩnh BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đặc biệt chú ý, từ 2018 đến nay, tín dụng cho BĐS gia tăng cả về quy mô và tỷ trọng so với tổng dư nợ của hệ thống. Mức độ tài chính hóa khu vực BĐS cũng gia tăng, điều này cũng phản ánh sự tham gia sâu rộng hơn của các tập đoàn BĐS và các tập đoàn tài chính vào thị trường BĐS ở Việt Nam (Đồ thị 2).

Đồ thị 2 cũng cho thấy: Trong một số ngân hàng cho vay BĐS tiêu biểu trong 28 ngân hàng thống kê từ dữ liệu của FinPro, chỉ có 11 ngân hàng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành bất động sản trong báo cáo tài chính quý IV/2022 chưa kiểm toán. Thông thường các doanh nghiệp và ngân hàng sẽ công bố các khoản mục chi tiết trong báo cáo kiểm toán hoặc báo cáo soát xét bán niên. Cụ thể, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 11 ngân hàng đạt 276,5 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Có 9/11 ngân hàng đều tăng cho vay bất động sản, trong đó Saigon Bank là ngân hàng có tốc độ tăng cho vay bất động sản cao nhất, xấp xỉ 81%, nâng dư nợ cho vay bất động sản lên trên 1.060 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản mới chỉ chiếm 5,7% tổng cho vay khách hàng của nhà băng này. Ngược lại, Ngân hàng MSB và Kienlong Bank đồng loạt giảm cho vay ở lĩnh vực này với tỷ lệ giảm lần lượt là 14,4% và 13%, đưa dư nợ cho vay bất động sản về mức 10,4 nghìn tỷ đồng và 2,9 nghìn tỷ đồng.

2.2.2. Rủi ro từ BĐS đến chính sách tiền tệ và ngân hàng

Nghiên cứu (Cerutti, Dagher, & Dell'Ariccia, 2015) chỉ ra rằng, bùng nổ tín dụng BĐS, bùng nổ tín dụng nhà ở và bùng nổ tín dụng nói chung đều có liên quan đến CSTT; Thắt chặt CSTT nhằm hạ nhiệt bùng nổ tín dụng để có thể mang lại cả lợi ích cũng như dẫn đến các thiệt hại.

Với Việt Nam, dữ liệu về tài chính BĐS trung hạn (Đồ thị 1) và Bảng 1, cho thấy cần quan tâm đặc biệt đến thị trường này từ 2018 đến nay.

Tình hình thực tế tài chính BĐS ở Việt Nam (gồm tín dụng BĐS, chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và trái phiếu doanh nghiệp…) và các chỉ số theo Đồ thị 1, có thể nhận xét như sau:

- Quy mô tín dụng BĐS gần đến ngưỡng giới hạn: Tính đến thời điểm hiện nay, quy mô tín dụng cho BĐS chưa thực sự nguy hiểm; tuy nhiên nếu so sánh theo Bảng 1 thì dư nợ BĐS hiện thời là “mức đáng quan tâm”. Mặc dù chưa có báo cáo nào đề cập đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS, tuy nhiên chính “người trong cuộc” của giới kinh doanh BĐS cũng đã có ý kiến rằng “Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, nên nhanh chóng mở room tín dụng” (T. Minh, 2023). Thông điệp này có nhiều ý nghĩa, tuy nhiên nó cũng phản ảnh rằng các doanh nghiệp BĐS đang rất khó khăn về cân đối vốn. Điều này có thể hiểu rằng, doanh nghiệp BĐS dựa chủ yếu vào hệ thống ngân hàng; Đầu tư kinh doanh BĐS cần nhiều vốn và dòng vốn phù hợp là dài hạnh hơn là ngắn hạn. Diễn biến thị trường BĐS, thanh khoản thị trường BĐS và hành vi thị trường hiện nay cho thấy quản lý dòng tiền (thanh khoản) đã, đang và có thể cũng sẽ là thách thức đối với doanh nghiệp BĐS trong nước.

Điều này gợi ý cho các ngân hàng rằng, cần nỗ lực thu xếp nguồn vốn dài hạn khi cam kết cho vay dự án BĐS. Ngoài ra việc điều hành kinh tế vĩ mô (trong đó có CSTT) cần theo hướng tao ra hay hỗ trợ cho dòng vốn trung và dài hạn, như ổn định lạm phát ở mức hợp lý, hạn chế các cú sốc (trong điều chỉnh về lái suất hay, cung ứng tiền/ tín dụng nói chung và liên quan đến BĐS). Mặc nhiên các doanh nghiệp BĐS cũng phải nâng cao năng lực quản lý thanh khoản; nhưng các ngân hàng thương mại (với tư cách là nhà quản lý tài chính chuyên nghiệp) cũng cần đồng hành, có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp BĐS cải thiện năng lực quản lý thanh khoản để đảm bảo sự phát triển bền vững của các bên. Với thực trạng hiện nay, và các bài học về trái phiếu trong nước và quốc tế, các ngân hàng nên chủ động tạo ra công cụ tài chính phù hợp cho BĐS; thay vì thời gian qua doanh nghiệp BĐS trong nước dựa nhiều vào phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao 13%-14% năm hay góp vốn trước khi khởi công dự án …

- Tài chính BĐS ở Việt Nam có phần kém bền vững: Sử dụng vốn ngắn hạn được tài trợ cho dài hạn có thể được coi là dấu hiệu kém bền vững của tài chính BĐS hiện nay; Hơn nữa trái phiếu có mức lãi suất quá cao cũng làm cho tài chính bất động sản trở nên kém bền vững, hầu hết các doanh nghiệp BĐS sử dụng trái phiếu công ty để tài trợ cho các dự án BĐS. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu có định mức tín nhiệm thấp, vì vậy họ phải sử dụng lãi suất rất cao (13%-14%/năm), phát hành thông qua các NHTM để tận dụng uy tín của NHTM và lòng tin của khách hàng vào các NHTM;

- Quản lý tài chính BĐS còn bộc lộ nhiều yếu kém: Với bối cảnh thị trường BĐS và diễn biến thị trường BĐS ở Việt Nam, quản lý tài chính đầu tư BĐS rõ ràn là rất thách thức với các doanh nghiệp BĐS. Nếu chỉ xét hai yếu tố là dùng vốn ngắn hạn cho vay đầu tư BĐS (dài hạn), tỷ trọng vốn vay trên vốn tự có trong kinh doanh BĐS (đòn bẩy tài chính) khá cao là những dấu hiệu về rủi ro thanh khoản ở không ít doanh nghiệp BDS ở Việt Nam; Những yêu cầu quản lý dòng vốn đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích huy động (nhất là trái phiếu doanh nghiệp) là đáng quan ngại ngay tại một vài tập đoàn lớn (đã được cơ quan chức năng chỉ ra qua một vài vụ án gần đây)…

- Các doanh nghiệp BĐS được hưởng lợi nhiều từ các khoản hỗ trợ tài chính BĐS: Có thể ước đoán rằng, các doanh nghiệp BĐS hay người kinh doanh BĐS là người nắm giữ tài sản BĐS để bán hơn là người tiêu dùng thông thường. Và do đó, khi các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ và hệ thống ngân hàng thực hiện với thị trường BĐS thì các doanh nghiệp BĐS sẽ rất có thể hưởng lợi nhiều hơn dân chúng thông thường.

Rủi ro về BĐS đối với CSTT và hệ thống ngân hàng năm 2023 và tiếp theo:

Theo phân tích chuyên gia (Tùng, 2023), mức tín dụng BĐS đóng góp tới 21% dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng, do đó rủi ro đang hiện hữu và tăng lên do sự đóng băng của thị trường BĐS; Nếu tính đến dư nợ trái phiếu (khoảng 4%) sở hữu ngoài hệ thống tín dụng thì cần phải đánh giá rủi ro trên quan điểm rộng hơn. Số liệu báo trên phương tiện truyền thông (Tùng, 2023) cho biết nợ xấu liên quan đến BĐS cũng chiếm xấp xỉ 20% tổng quy mô nợ xấu trên bảng cân đối kế toán của hệ thống ngân hàng trong nước.

3. Kết luận và hàm ý cho điều hành CSTT ở Việt Nam

Bất động sản và thị trường BĐS cùng thị trường tài chính, ngân hàng ở Việt Nam đã và đang phát triển khá mạnh, có sự liên kết tác động qua lại. Các chính sách kích cầu, nới lỏng CSTT trên thế giới và trong nước (nhất là việc bơm tiền ồ ạt bởi các ngân hàng trung ương lớn) có tác động vực dậy nền kinh tế rất nhanh (Gagnon, Raskin, Remache, & Sack, 2011); tuy nhiên đó là mầm mống thúc đẩy đầu cơ BĐS như những gì đã từng diễn ra ở Hoa Kỳ năm 2007/08 (Kojucharov et al., 2008); Các chỉ số và dấu hiệu tài chính BĐS (tín dụng và trái phiếu,…) cũng như hành vi/phản ứng của các công tư BĐS cho thấy, dấu hiệu bất cân bằng ở khu vực BĐS là cần được quan tâm trực tiếp và cả ở góc độ chính sách tài chính cũng như điều hành CSTT. Các hàm ý có thể rút ra như sau:

- Cần thiết lập chỉ số diễn biến thị trường BĐS cho điều hành CSTT: chỉ số này rất cần thiết cho NHNN trong điều hành CSTT (bơm hay hút tiền, tăng giảm lãi suất…) một các chủ động. Như đã nêu, thị trường BĐS Việt Nam là khá quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, mức độ liên kết và giá trị giao dịch là rất lớn; Chỉ số này cũng cần được do NHNN phối hợp với cơ quan chức năng, chuyên môn để xây dựng được tham chiếu thường xuyên;

- Các chính sách tài chính BĐS cần hướng tới lợi ích trực tiếp là người dân: Thực tế ở Việt Nam cũng như thế giới cho thấy, việc nới lỏng CSTT (như chương trình mua tài sản với quy mô lớn ở các nước đang phát triển…) có thể gây ra hiệu ứng tiêu cực về phân phối thu nhập (doanh nghiệp, người giàu có lợi hơn là dân chúng ít nắm giữ tài sản tài chính) (Gagnon et al., 2011). Để đảm bảo nguyên tắc công bằng xã hội, cơ quan chức năng có thể thực hiện các chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, giám sát tốt hơn về chất lượng và giá BĐS để ở, hạn chế hết mức việc hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp BĐS. Ví dụ cán bộ làm ở cơ quan Nhà nước thì họ được cho vay trả góp gắn liền với lương trong toàn bộ quá trình làm việc của họ (không cấp tiền một lần mua nhà như hiện này vì họ có thể bán đi ngay hoặc bị giới thu nhập cao mua lại/ lợi dụng…). Điều này cũng gợi ý chính sách nhà ở xã hội cần được áp dụng nguyên lý này thay vì bán một lần như trước đây;

- Chính sách tài chính BĐS không nên dựa quá nhiều vào CSTT (dùng nguồn tiền phát hành của CSTT để giải cứu BĐS) mà cần đảm bảo sự hài hòa các chính sách; hài hòa lợi ích giữa các khu vực dân cư. Nghiên cứu (WB, 2015) chỉ ra rằng, chính sách tài chính BĐS nhà ở cần có chiến lược với các lộ trình và định hướng nhất quán. Do đó, các cơ quan chức năng cần kiên định, thực hiện đúng quan điểm của Thủ trướng “… lợi ích hài hòa, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp" (Kiên, 2023; Minh & Minh, 2023). Thời gian qua diễn biến trên thị trường BĐS và các đợt hỗ trợ tài chính BĐS (như bơm thêm tiền, giảm lãi suất…) cho thấy, dường như lợi ích chỉ thuộc về doanh nghiệp BĐS lớn hơn là lợi ích người tiêu dùng cuối cùng. Để tránh tình trạng này, chính sách tài chính BĐS nhà ở của nhà nước cần có sự thiết kế kỹ lưỡng hơn nữa và tài trợ trực tiếp cho người tiêu dùng cuối cùng (như trả vào lương hàng tháng của đội ngũ công chức, người lao động …). Thực tế tại Hoa Kỳ cũng cho thấy, nới lỏng tín dụng BĐS nhà ở, bao gồm cả việc hình thành cái gọi là công cụ tài chính đặc biệt tài trợ cho BĐS, đã dẫn tới đầu cơ, tích tụ rủi ro BĐS đã dẫn tới khủng hoảng tín dụng cho vay dưới chuẩn. Trong trường hợp dòng vốn chảy vào quá nhiều, nếu CSTT chỉ đơn thuần bơm tiền đáp ứng nhu cầu tài chính BĐS (do bùng nổ tín dụng) sẽ có thể gây nên sự bất ổn tài chính tiềm tàng, như tình huống đã từng diễn ra năm 1997- 1998 ở các thị trường mới nổi (IOSO, 1998).

- Kiểm soát chặt chẽ và cẩn trọng với các loại công cụ tài chính “sinh ra từ BĐS”: bài học từ khủng hoảng nhà đất ở Hoa Kỳ về các công cụ tài chính mới (như chứng khoán hóa theo kiểu ở thị trường Hoa Kỳ: như cái gọi là “Special Purpose Vehicle” thường viết tắt là “SPV: …)(Szabáowska, 2010) được “sinh ra” để thúc đẩy dòng vốn tài chính vào BĐS, cùng với bài học về trái phiếu BĐS ở Việt Nam vừa qua liên quan đến các ngân hàng trong nước (Đồ thị 1) cho thấy quy mô tín dụng BĐS nhà ở và các “công cụ tài chính BĐS” cần được kiểm soát chặt chẽ trên mọi phương diện. NHNN cần hết sức quan tâm đến các công cụ này trên phương diện để quản lý được lượng cung tiền, từ đó ngăn chặn sự tích lũy, chấp nhận rủi ro quá mức của các định chế tài chính, kể cả các công ty BĐS;

- Thực hiện CSTT cẩn trọng ứng phó với bong bóng BĐS: Như đã nêu, kinh nghiệm thực tế và nghiên cứu (Cerutti et al., 2015) chỉ ra: thắt chặt CSTT trong bối cảnh bùng nổ tín dụng là cần thiết, nhưng thắt chặt CSTT đều có cả hai mặt lợi và hại. Do đó với tình trạng dư nợ tín dụng BĐS nhà ở như Việt Nam hiện nay, trước tiên nên hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS thoát ra tình trạng khó khăn hiện tại bằng các giải pháp sàng lọc những dự án tốt, nhà nước có giải pháp tháo gỡ các thủ tục pháp lí, thanh khoản để các doanh nghiệp này vượt qua giai đoạn khó khăn này mà không nên hỗ trợ tất cả các dự án, để tránh tình trạng lợi dụng chính sách. NHNN cũng cần đưa ra định hướng CSTT và tín dụng BĐS nhà ở một cách rõ ràng hơn và công bố trước mang tính định hướng để các doanh nghiệp BĐS có định hướng, góp phần phát triển thị trường tài chính BĐS và thị trường tài chính phát triển bền vững và ổn định tiền tệ.

- Cơ quan chức năng quản lý về tiền tệ, ngân hàng (đặc biệt là NHNN) cần có các nghiên cứu khoa học có đủ quy mô và chất lượng để làm cơ sở cho việc hoặc định chính sách tài chính, tiền tệ cho BĐS nhà ở, qua đó có phản ứng chính sách (gồm CSTT và chính sách tài chính khác) một cách phù hợp, có hệ thống thay vì bị động và chịu sức ép bởi các doanh nghiệp BĐS (yêu cầu nới room tín dụng, hạ lãi suất tín dụng BĐS…) (Kiên, 2023; T. Minh, 2023). Cũng cần lưu ý, tại Việt Nam đã có một vài nghiên cứu liên quan (Ân, 2011; WB, 2015), do đó cần kết hợp các nghiên cứu trong nước và các nghiên cứu nước ngoài một cách khoa học./.

(Theo Tạp chí Ngân hàng, số 5/2023)

Tài liệu tham khảo:

Ân, Đ. V. (2011). Chính Sách Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Ở Việt NXB Chính Trị.

Anh, Q. (2023). Toàn cảnh cho vay bất động sản tại các ngân hàng. vnexpress. Retrieved from https://vnexpress.net/thu-tuong-chi-dao-ngan-hang-nha-nuoc-go-kho-tin-dung-bat-dong-san-4567951.html

Bah, E.-h. M. (2018). Housing Finance in Africa. In Housing Market Dynamics in Africa (pp. 57-108).

Cerutti, E., Dagher, J., & Dell'Ariccia, G. (2015). Housing Finance and Real-Estate Booms: A Cross-Country Perspective. Retrieved from

Chinhphu.vn. (2023). NHNN sẽ điều hành tín dụng bất động sản như thế nào. Retrieved from https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nhnn-noi-ve-tin-dung-bat-dong-san-119230208122732982.htm

Doling, J., Vandenberg, P., & Tolentino, J. (2013). Housing and Housing Finance—A Review of the Links to Economic Development and Poverty Reduction Retrieved from https://www.semanticscholar.org/paper/Housing-and-Housing-Finance-A-Review-of-the-Links-Doling-Vandenberg/e6f650673e2097553434b1d2c9e67aa4bb89ed71

Gagnon, J., Raskin, M., Remache, J., & Sack, B. (2011). Large-Scale Asset Purchases by the Federal Reserve: Did They Work? RBNY Economic Policy Review, May.

Hegedüs, J., & Struyk, R. J. (2005). Housing Finance: New and Old Models in Central Europe, Russia, and Kazakhstan Open Society Institute.

Hinh, L. V. (2019). Chính sách tiền tệ, tỷ giá và thị trường tài chính, tiền : Thị trường bất động sản và khu vực tài chính.

Huy, N. B. (2023). Trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay: Những bất cập trong hệ thống pháp luật, công tác quản lý và một số kiến nghị. Phaply.net.vn. Retrieved from https://phaply.net.vn/trai-phieu-doanh-nghiep-o-viet-nam-hien-nay-nhung-bat-cap-trong-he-thong-phap-luat-cong-tac-quan-ly-va-mot-so-kien-nghi-a255836.html

IOSO. (1998). Causes, Effects And Regulatory Implications Of Financial and Economic Turbulence in Emerging Market. Retrieved from

Kiên, V. (2023). Thủ tướng: 'Không thể khó khăn cũng đòi có lãi'. Tienphong.vn. Retrieved from https://tienphong.vn/thu-tuong-khong-the-kho-khan-cung-doi-co-lai-post1510874.tpo

Kojucharov, N., F., C., Martin, R. F., & Xu, L. (2008). The Subprime Mortgage Crisis: Irrational Exuberance or Rational Error?

Minh, A. (2023). Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước gỡ khó tín dụng bất động sản. vnexpress.net. Retrieved from https://vnexpress.net/thu-tuong-chi-dao-ngan-hang-nha-nuoc-go-kho-tin-dung-bat-dong-san-4567951.html

Minh, A., & Minh, Đ. (2023). Thủ tướng: Gỡ khó bất động sản trên tinh thần 'không ai giải cứu ai'. Vnexpress.net Retrieved from https://vnexpress.net/thu-tuong-go-kho-bat-dong-san-tren-tinh-than-khong-ai-giai-cuu-ai-4571807.html?gidzl=X3ui5MtkmsM29oaJQFR4OOKeBnbshiHkcIyf6o7zm3hDBIrEAVgKFiOjAaie-9CupIfuG3ZTvzj0QE70Om

Minh, T. (2023). Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, nên nhanh chóng mở room tín dụng”. Nhip Sng Kinh Doanh.

Sơn, M. (2020). Doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu nhiều nhất. Vnexpress.net Retrieved from https://vnexpress.net/doanh-nghiep-nao-phat-hanh-trai-phieu-nhieu-nhat-4130788.html

Szabáowska, E. (2010). The financial crisis and securitization. Journal of Education Culture and Society, 1, 37-48. doi:10.15503/jecs20101-37-48

Tùng, L. (2023). Tín dụng bất động sản ‘bào mòn’ lợi nhuận ngân hàng. Mrket imes. Retrieved from https://markettimes.vn/tin-dung-bat-dong-san-bao-mon-loi-nhuan-ngan-hang-16912.html

Vi, H. (2023). Tỷ trọng cho vay bất động sản tại một ngân hàng đạt trên 70%. Vietnambiz. Retrieved from https://vietnambiz.vn/ty-trong-cho-vay-bat-dong-san-tai-mot-ngan-hang-dat-tren-70-202321315823716.htm

WB. (2009). Housing Finance Policy in Emerging Markets. Washington, DC 20433: Th e International Bank for Reconstruction and Development/The World Bank (WB).

WB. (2015). Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước. Retrieved from https://documents1.worldbank.org/curated/en/261031467995434546/pdf/100706-VIETNAMESE-Box393265B-PUBLIC-Nha-o-Gia-hop-ly-o-Viet-Nam.pdf