Việc giải cứu thị trường bất động sản để làm giảm các hệ lụy của thị trường này đối với nền kinh tế đã trở thành nhiệm vụ quan trọng trong năm 2013. Chính vì vậy, ngay từ đầu năm, Chính phủ đã ban hành Nghi quyết 02/CP-2013 để thực hiện nhiệm vụ chính trị này. Các Bộ, cơ quan, địa phương có liên quan cần phải chung tay, góp sức để cùng tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, công cuộc tìm kiếm, xây dựng và thực hiện các giải pháp tháo gỡ cho thị trường này vẫn còn là thánh thức lớn trong năm nay cũng như trong thời gian sắp tới. Vì vậy việc tìm hiểu và học tập những bài học từ các quốc gia đã và đang gặp những khó khăn tương đồng (như Trung Quốc) rất có ý nghĩa cho Việt Nam.
Sự phát triển thị trường nhà ở và hệ thống chính sách tài chính nhà ở tại Trung Quốc và nhìn lại Việt Nam
Điểm lại lịch sự phát triển thị trường nhà ở ở Trung Quốc và Việt Nam cho thấy quá trình hình thành và phát triển thị trường này ở hai quốc gia có nhiều điểm tương đồng về bước đi, sự khác biệt chỉ nằm ở thời điểm xuất phát và có lẽ là ở quy mô và chất lượng của các chương trình.
Thị trường nhà ở ở Trung Quốc và Việt Nam đều trải qua giai đoạn bao cấp, phân phối trước khi tiến hành cải cách theo hướng thương mại hóa thị trường. Tuy nhiên nếu như Trung Quốc bắt đầu thời kỳ 10 năm cải cách toàn diện từ năm 1988 đến 1998 thì Việt Nam bắt đầu từ năm 1993 đến năm 2003. Đặc điểm chung của hai quốc gia ở giai đoạn này là cơ chế hai giá đất. Tại Trung Quốc, giá bán nhà công còn quá thấp so với giá nhà thương mại khiến cho việc bán nhà công vẫn gần như làm một hình thức phân bổ phúc lợi xã hội. Trong khi đó, ở Việt Nam, cơ chế “xin- cho” về đất đai là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai thời kỳ bấy giờ. Tuy nhiên điểm khác biệt nổi bật là Trung Quốc trong thời kỳ tương ứng đã có động thái phát triển và hoàn thiện Quỹ Nhà ở để giải quyết những khó khăn về khả năng mua nhà của các hộ gia đình.
Từ tháng 7/1998, Trung Quốc bước vào thời kỳ tạo điều kiện và phát triển một thị trường nhà ở đầy đủ chức năng (1998 – nay) bắt đầu bằng việc ban hành một văn bản làm rõ những khuôn khổ cơ bản của việc cải cách hệ thống nhà ở đô thị và phát triển nhà ở nhằm hình thành nên thị trường nhà theo các nhóm hộ gia đình có thu nhập cao, trung bình và thấp: hộ gia đình có thu nhập cao sẽ mua nhà ở thương mại, hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình sẽ mua “nhà ở tiết kiệm” là những căn nhà có mức giá được chính phủ đặt hạn chế và những hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ được thuê nhà giá rẻ do chính phủ cung cấp. Thực tế cho đến thời điểm hiện tại, hệ thống nhà ở Trung Quốc hình thành 3 loại nhà ở cho các hộ gia đình gồm: nhà thương mại, nhà ở hỗ trợ kinh tế (“economically affordable houses”) và nhà cho thuê. Năm 2010, nhà ở hỗ trợ kinh tế chiếm khoảng 3% tổng số nhà được xây dựng, trong khi cuối những năm 90, con số này đạt mức đỉnh cao là 25%. Hiện tại, hơn 80% nhà ở ở Trung Quốc là sở hữu tư – bằng chứng cho thấy sự thành công của chính sách tư nhân hóa trong suốt những năm 1980 và 1990.
Song song với việc phát triển thị trường nhà ở với 3 phân khúc, Trung Quốc cũng tiến hành xây dựng những khuôn khổ chính sách hỗ trợ nhà ở để giải quyết vấn đề bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở không thể tránh khỏi của quá trình tư nhân hóa trong nền kinh tế chuyển đổi. Có thể kể đến 3 chương trình lớn là: Chương trình Nhà ở Tiết kiệm và Tiện nghi (ECH – Economical and Comfortable Housing), Chương trình Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (HPF) và chương trình Nhà cho thuê giá rẻ (CRH) (Chi tiết xem Hộp 1).
Hộp 1. Sơ lược các chương trình hỗ trợ nhà ở chính của Trung Quốc Chương trình Nhà ở Tiết kiệm và Tiện nghi (ECH – Economical and Comfortable Housing) Chương trình ECH ra đời từ năm 1994 cung cấp phần lớn nhà ở hỗ trợ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình ở đô thị không có khả năng mua nhà ở mức giá thị trường như đã đề cập ở trên. Mặc dù việc xây dựng nhà trong chương trình này không được hưởng trợ cấp của chính phủ và do các đơn vị xây dựng với mục tiêu lợi nhuận thực hiện và bán cho những người nằm trong tiêu chuẩn mua nhà của chương trình ECH nhưng các đơn vị xây dựng này lại được tiếp cận đất đai với giá rẻ hoặc miễn phí cũng như được miễn trừ các loại thuế bất động sản và phí xây dựng. Đổi lại, chính quyền địa phương cũng điều tiết mức giá nhà được xây dựng theo chương trình này để giữ lợi nhuận cận biên không vượt quá 3%. Chương trình Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (HPF) Quỹ HPF được Trung Quốc học tập theo mô hình của Singapore, áp dụng thử nghiệm ở Thượng hải năm 1991 và sau đó chính thức trở thành chương trình nhà ở quốc gia vào năm 1994. Quỹ Tiết kiệm nhà ở là một chương trình tiết kiệm nhà ở bắt buộc trong đó cả người đi làm thuê và người thuê đóng góp một phần trăm nhất định trong lương của người đi làm thuê, ban đầu là 5%, vào tài khoản HPF do Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc quản lý. Đổi lại, người làm công có thể tiếp cận các khoản vay thế chấp với mức lãi suất thấp từ HPF để mua nhà (nhà ở hỗ trợ tiết kiệm hoặc nhà ở thương mại). HPF đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thuận lợi cho quá trình chuyển đổi hệ thống nhà ở của Trung Quốc. Nó cho phép các đơn vị sự nghiệp đóng góp tiền trợ cấp thay vì trực tiếp xây dựng nhà ở công cộng cho nhân công của mình. Nhân công cũng được kỳ vọng sẽ mua nhà thị trường bằng các khoản vay HPF, cùng với nguồn tài chính riêng của mình và các khoản vay thế chấp thương mại. Ngoài việc mua nhà, HPF còn có thể được sử dụng cho các mục đích khác liên quan đến nhà ở như cải tạo nhà, sửa nhà và xây dựng. Chương trình Nhà cho thuê giá rẻ (CRH) Chương trình CRH thực tế được thực hiện từ năm 1998, chính thức mang tên CRH từ năm 2004 nhăm vào những người cao tuổi, những người tàn tật và những hộ gia đình có mức thu nhập cực thấp đến mức không thể mua nhà theo chương trình ECH hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Kể từ năm 2008, chính phủ dường như chuyển trọng tâm nhiều hơn từ phát triển sở hữu nhà tư nhân sang hỗ trợ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp do có sự gia tăng lớn về bất bình đẳng trong thu nhập. Chương trình nhà ở với giá thuê thấp do vậy mà trở thành một tâm điểm chính sách. |
Kèm theo những thay đổi trong hệ thống nhà ở là những thay đổi trong hệ thống tài chính cho lĩnh vực này ở Trung Quốc. Chuyển sang cơ chế thị trường, hệ thống tài chính nhà ở Trung Quốc không còn chỉ phụ thuộc vào nguồn ngân sách của chính phủ mà đã mở rộng ra với nhiều nguồn huy động: từ dân cư, tổ chức và thông qua hoạt động đòn bẩy tài chính của các trung gian tài chính. Từ năm 1994, đặt trong kế hoạch cải cách thị trường nhà ở, hình thức cho vay thế chấp để mua nhà đã được Chính phủ Trung Quốc khởi động lần đầu tiên trên cả nước. Trong thời kỳ đầu, các ngân hàng còn chưa mấy tích cực và đặt ra rất nhiều hạn chế đối với hình thức cho vay này. . Có thể nói, điểm nổi bật nhất của cuộc cải cách năm 1994 là sự ra đời của quỹ HPF (đã đề cập ở trên), đại diện cho kênh tài chính nhà ở định hướng chính sách trong khi kênh tài chính định hướng thị trường – khu vực cho vay mua nhà thế chấp thương mại (gọi tắt là cho vay thế chấp) – còn phát triển rất chậm chạp. Nhưng đến năm 1998, thị trường cho vay thế chấp thương mại bắt đầu khởi sắc khi mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc PBOC ban hành Quy định cho vay thế chấp cho dân cư, thiết lập nên các tiêu chuẩn nền tảng cho hoạt động cho vay theo hình thức này. Và đến năm 2005 thì Trung Quốc đã trở thành thị trường cho vay thế chấp dân cư lớn nhất châu Á. Tóm lại có thể tổng kết nguồn tài trợ cho việc mua bất động sản dân cư ở Trung Quốc gồm có 3 nguồn. Một phần lớn nguồn vốn là từ tiết kiệm của chính các hộ gia đình, điều này lý giải tỷ lệ chi tiêu tương đối thấp trong tổng thu nhập của các hộ gia đình. Nguồn vốn thứ 2 là đóng góp của người sử dụng lao động (employers) theo chương trình HPF. Nguồn thứ 3 là các khoản vay thế chấp thương mại
Giai đoạn tương ứng của Việt Nam bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay và được đánh dấu bởi Luật đất dai năm 2003, cơ chế “xin- cho” bị xóa bỏ. Tuy nhiên, nếu như ở Trung Quốc, các chương trình hỗ trợ nhà ở đã được xây dựng nền móng từ những năm 1990, điển hình là sự ra đời của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cho vay mua nhà thế chấp, thì ở Việt Nam cho đến nay vẫn thiếu vắng các mô hình tài chính phát triển nhà ở dưới hình thức các Quỹ phát triển nhà ở, thiếu vắng các công cụ hoạt động trên thị trường thế chấp bất động sản khiến cho hệ thống tài chính nhà ở chưa thể tạo ra được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường nhà ở. Hệ thống tài chính nhà ở còn chưa đồng bộ khiến cho thị trường nhà ở ngày càng có sự chênh lệch lớn về điều kiện ở giữa người dân, nguồn vốn trung và dài hạn dành cho phát triển nhà ở xã hội bị hạn chế, trong khi một lượng lớn vốn lại chỉ tập trung vào phát triển nhà ở cao cấp.
Tuy nhiên Trung Quốc không tránh khỏi những vấn đề mà Việt Nam cũng như các nền kinh tế đang phát triển khác gặp phải trong quá trình chuyển đổi. Vì vậy việc học hỏi những gì đã diễn ra và được xử lý ở Trung Quốc, cũng như tham khảo những giải pháp mà Trung Quốc đang áp dụng để đối mặt với tình trạng hiện tại rất có ý nghĩa với việc phát triển và hoàn thiện thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay, tránh những bước đi sai lầm mà người đi trước là Trung Quốc đã từng gặp phải; đồng thời tận dụng xem xét để áp dụng những giải pháp hiện tại của Trung Quốc nếu phù hợp với Việt Nam.
Giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường Bất động sản – Thực tế ở Trung Quốc và những điểm lưu ý cho Việt Nam
Thực trạng thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam:
Thứ nhất, các dự án xây dựng bùng nổ, tuy nhiên nguồn cung nhà ở phục vụ cho đối tượng dân cư có thu nhập thấp và trung bình lại bị co hẹp lại dù rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở được áp dụng, giá nhà luôn chịu áp lực gia tăng và vượt quá khả năng của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình ở thành thị. Hiện tượng chênh lệch về cung cầu, đầu tư quá mức vào các dự án nhà ở cao cấp trong khi thiếu hụt nhà ở bình dân ở Trung Quốc (xem hình 1) cũng là hiện tượng tương tự ở Việt Nam.
Nguyên nhân trực tiếp của hiện tượng này ở Trung Quốc là chính sách đẩy mạnh hoạt động sở hữu nhà tư nhân, đẩy mạnh chi tiêu mua nhà nội địa được Trung Quốc áp dụng để kích cầu sau khi bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á 1997. Chính các chính sách này nhiều khi đã lấn át mục tiêu hỗ trợ nhà ở trong các chương trình được Trung Quốc đưa ra từ năm 1994 (sẽ được phân tích ở phần sau). Đầu tư cho nhà ở giai đoạn 1997 – 2005 ở Trung Quốc hàng năm tăng 6 lần. Song hành với sự bùng nổ trong hoạt động xây dựng là sự gia tăng mạnh chưa từng thấy của nhu cầu đầu tư mua nhà nhưng thị phần nhà ở có giá bình dân (nhà ở hỗ trợ kinh tế) lại ngày càng giảm mạnh. Tuy nhiên thì chính phủ Trung Quốc cũng nhận ra tình trạng này và liên tục có những biện pháp can thiệp.
Từ tháng 8/2002, PBOC đã sớm đưa ra thông báo cảnh báo các NHTM nhà nước cần phải thận trọng với khả năng xảy ra bong bóng nhà đất. Tiếp đến năm 2004, lo ngại thị trường nhà ở phát triển quá nóng và lệch lạc về cung cầu, Trung Quốc đã bắt đầu ban hành một loạt các chính sách điều tiết khu vực này với hy vọng kiềm chế sự gia tăng mạnh của giá nhà và chống lại tình trạng đầu cơ, cụ thể là:
Có thể nói gọn những nỗ lực của Trung Quốc trong giai đoạn này là “quản lý đất đai chặt chẽ và giám sát tín dụng sát sao”. Tuy nhiên, bước sang năm 2006, khi nhận thấy những nỗ lực này không đủ để hạ mạnh giá nhà, chính phủ quyết định can thiệp trực tiếp vào nguồn cung nhà ở bằng cách đặt ra các tiêu chuẩn xây dựng - mỗi một dự án xây dựng nhà mới phải dành ít nhất 70% không gian đã hoàn thiện của mình là cho các căn nhà với diện tích không lớn hơn 90 m2.
Nếu như cơn sốt đất ở Trung Quốc nhen nhóm từ cuối những năm 90 và bùng phát vào đầu những năm 2000 và âm ỉ cho đến nay thì cơn sốt đất thực sự ở Việt Nam bắt đầu vào những năm 2007, 2008. Nếu như chính phủ Trung Quốc đã có một thời gian để áp dụng linh hoạt rất nhiều biện pháp, chính sách để hạn chế sự gia tăng của giá nhà đất trước khi chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 thì Việt Nam ngay khi nhận thức được vấn đề thì thị trường bất động sản lại vấp phải những khó khăn từ cơn bão tài chính quốc tế.
Trong khi chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực thực hiện các biện pháp về cả quản lý đất đai và kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực nhà đất thì ở Việt Nam, cơn sốt đất chỉ thực sự được quan tâm khi nó bắt đầu gây ra nhiều hệ lụy sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 và chưa có nhiều biện pháp về quản lý đất đai được thực hiện. Chính sách tín dụng chỉ dừng lại ở việc hạn chế cho vay đầu tư lĩnh vực bất động sản, chưa thể hiện vai trò được nhiều trong việc cải thiện sự mất cân đối cung cầu nhà ở bình dân và cao cấp. Mặc dù nếu như chỉ nhìn vào giá cả thì dường như những chính sách Trung Quốc không mấy kết quả do giá nhà ở Trung Quốc vẫn tiếp tục gia tăng từ 2004 đến 2007. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng cũng có thể tình hình sẽ còn diễn biến xấu hơn nữa nếu thiếu đi những sự điều tiết, can thiệp này. Trung Quốc đã tránh được sự sụp đổ thị trường nhà ở lớn trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vừa qua; có lẽ những chính sách điều tiết trên đã làm được điều gì đó khi chúng được thực thi trước thời điểm khủng hoảng.
Thứ hai, cũng tương tự với tình hình ở Việt Nam, khi mà Trung Quốc đang nỗ lực để làm dịu thị trường nhà ở của mình thì cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đã đưa nước này vào tình thế phải tung ra các gói kích thích kinh tế. Hành động này đã bơm một lượng thanh khoản lớn ra nền kinh tế khiến giá nhà đất lại tăng vọt lên cao. Tuy nhiên, cùng với sự suy giảm của nền kinh tế, thị trường nhà ở có dấu hiệu chững lại khi mà số lượng nhà tồn kho không bán được gia tăng với tốc độ ngày càng cao trong khi lãi suất cho vay thế chấp cũng đang trong đà gia tăng. Đây là một dấu hiệu không tốt có thể dẫn đến sự sụp đổ của thị trường nhà ở, khi mà lãi suất gia tăng gây ra tình trạng không trả được nợ dẫn đến nhà ở tồn kho càng gia tăng, và cuối cùng, giá nhà đất sẽ đột ngột giảm đồng loạt.
Tại Trung Quốc, khối lượng tồn kho nhà chưa bán được đã gia tăng mạnh, thêm 35,8% trong năm 2011 trong khi năm trước, con số này chỉ là 8,3%.
Trong khi lãi suất cho vay thế chấp mua nhà đang gia tăng và đã gia tăng thêm 3 điểm phần trăm từ năm 2009 đến quý 1 năm 2012. Đây là điều đáng lo ngại và phần lớn các khoản cho vay mua nhà ở Trung Quốc được thực hiện trên cơ sở cho vay thế chấp với mức lãi suất biến thiên.
Để đối phó với tình trạng khó khăn này, Trung Quốc phải tìm kiếm giải pháp để vẫn có thể kích cầu nền kinh tế, cứu nguy cho thị trường bất động sản nhưng không làm bùng lên nguy cơ bong bóng giá nhà đất. Trước yêu cầu này, Trung Quốc đã thực thi một khuôn khổ kép cho chính sách nhà ở: vẫn duy trì hạn chế ở một số khu vực và nới lỏng ở một số khu vực khác. Cụ thể: chính sách hạn chế vẫn được duy trì đối với các dự án có tính đầu cơ, nhà ở cao cấp, trong khi được nới lỏng đối với các dự án, các đối tượng mua nhà lần đầu, người già, phục vụ an sinh xã hội.
Khác với phản ứng chính sách hồi 1997, chỉ tập trung vào việc gia tăng việc sử hữu nhà, trong tình hình lúc này, Trung Quốc đã dành phần đáng kể trong gói kích thích trong việc hỗ trợ nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Việc xây dựng nhà ở theo chương trình ECH được Trung Quốc mở rộng năm 2009 với tư cách là một phần của gói kích thích kinh tế nhằm giải quyết vấn đề suy thoái. Năm 2009 cũng tạo cơ hội phát triển cho chương trình CRH. Trong nỗ lực chống đỡ với suy giảm kinh tế toàn cầu và tạo cơ hội việc làm, chính phủ Trung Quốc quyết định mở rộng mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở hỗ trợ. Tháng 5/2009, chính phủ trung ương ban bố một kế hoạch tham vọng được gọi là Kế hoạch bảo đảm CRH từ năm 2009 đến 2011. Theo kế hoạch này, Trung Quốc sẽ mất 3 năm để giải quyết nhà ở cho 7,5 triệu hộ gia đình đô thị có thu nhập thấp. Mục tiêu cụ thể từng năm về bao nhiêu đơn vị nhà được xây dựng và bao nhiêu hộ gia định được nhận trợ cấp thuê nhà được vạch rõ từng năm.
Năm 2012, thị trường bất động sản của Trung Quốc nhờ vậy, đã sôi động trở lại. Và thực tế sang năm 2013, Trung Quốc Trung Quốc đã chứng kiến một sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản buộc Trung Quốc lại phải có các biện pháp hạ nhiệt1. Trong tháng 3-2013, giá nhà đất ở 100 TP lớn của nước này đã tăng thêm 3,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng thêm 1,06% so với một tháng trước đó. Riêng đối với 10 TP lớn nhất Trung Quốc, chỉ số bất động sản đã tăng hơn 6% trong một năm. Lý do giải thích cho hiện tượng bất động sản ở Trung Quốc nóng lên là do các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường đã được chính quyền mới ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 31-3.
Quay trở lại với Việt Nam, cũng nằm trong tình thế có nhiều nét tương đồng, hướng đi của các giải pháp được đưa ra cũng có nhiều nét giống với những gì Trung Quốc đang thực hiện. Điều này được thể hiện rõ trong Nghị quyết 02/CP-2013 của Chính phủ về các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, cụ thể:
Như vậy, các giải pháp được thực hiện ở Việt Nam có hơi hướng giống với cách thức mà Trung Quốc thực hiện. Tuy nhiên, nếu Trung Quốc có thể nhanh chóng triển khai các hoạt động hỗ trợ kinh tế thông qua các thực thể sẵn có (có cải thiện) như Quỹ HPF, Chương trình CRH, ECH thì Việt Nam vẫn còn phải loay hoay trong việc nghiên cứu để hình thành các định chế tài chính mới như Quỹ Tiết kiệm và triển khai các chương trình khuyến khích xây dựng, chuyển đổi hình thức sang nhà ở xã hội chủ yếu thông qua hệ thống các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên muộn còn hơn không bởi sớm hay muộn việc hình thành các tổ chức, chương trình nhà ở chuyên nghiệp là cần thiết đối với bất kỳ một quốc gia nào để tránh tình trạng gia tăng chênh lệch về việc tiếp cận quyền sở hữu nhà của người dân trong điều kiện kinh tế thị trường.
Có thể thấy dù Trung Quốc đã sớm hình thành cho mình những định chế, chương trình chuyên nghiệp nhưng cũng không tránh khỏi những hạn chế. Những bất cập tồn tại trong các chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình từ khi mới hình thành những năm 1994 cũng là một nguyên nhân khiến tình trạng cung và cầu nhà ở bất cân xứng ở Trung Quốc không được giải quyết. Đây là những điểm Việt Nam cần lưu ý khi triển khai Nghị quyết 02 - xây dựng Quỹ Tiết kiệm nhà ở, khuyến khích chương trình xây dựng, mua bán nhà ở xã hội và chuyển đổi sang mục tiêu hỗ trợ nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp để tránh việc những chương trình này lại biến tướng gây ra những hệ lụy không tốt cho giá cả thị trường bất động sản.
Thứ nhất, đối với việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, theo tính toán nếu Nhà nước lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở để cho vay xây dựng nhà ở xã hội với mức 1% tiền lương tháng của người lao động có hưởng lương thì chỉ tính riêng đối tượng là cán bộ công chứ (với số lượng khoảng hơn 1.100.000 người và bình quân mức lương là 3 triệu đồng/tháng) thì mỗi năm đối tượng này sẽ đóng khoảng gần 400 nghìn tỷ đồng để phục vụ cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đây là một nguồn ngân quỹ lớn, tuy nhiên để hiệu quả, cần phải xây dựng được cơ chế quản lý quỹ hợp lý là bài học thu được từ quỹ HPF của Trung Quốc.
Thách thức đặt ra đối với chương trình HPF là việc quản lý đầu tư nguồn quỹ này như thế nào. Ngoài việc ưu tiên sử dụng cho hai mục tiêu chính là cho các thành viên đóng góp vay với chi phi thấp để mua nhà hoặc rút khoản tiết kiệm của mình ra sử dụng cho những mục đích hợp lệ đã nói trên, thì nguồn vốn dư thừa hoặc tạm thời nhàn rỗi trong tài khoản sẽ được sử dụng như thế nào. Để tránh những sai phạm xảy ra trong thời kỳ đầu thực hiện chương trình HPF, hoạt động đầu tư bị giới hạn không được đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng như cho các dự án nhà ở thương mại. Theo đó thì lựa chọn đầu tư chủ yếu hiện này là đầu tư vào Trái phiếu Kho bạc Trung Quốc, tuy nhiên phương thức đầu tư này tỏ ra không đủ so với tốc độ tăng trưởng nhanh của quỹ này. Điều này buộc Trung Quốc phải thận trọng tìm các phương án đầu tư khác cho quỹ HPF. Hiện tại quỹ HPF đã được hướng vào sử dụng đầu tư cho các chương trình CRH hay chương trình ECH.
Không thể phủ nhận rằng hoạt động cho các hộ gia đình vay mua nhà của quỹ HPF được thực hiện rất tốt khi mà tỷ lệ vi phạm các khoản nợ chỉ trung bình ở mức 0,07% trong cả 2 năm 2006, 2007. Kết quả này phần lớn là do mức lãi suất đã được trợ cấp, thấp hơn so với các khoản vay thế chấp thương mại khoảng 1%. Tuy nhiên kết quả này cũng phản ánh một nhược điểm của mô hình cho vay thế chấp được áp dụng trong quỹ HPF là các khoản cho vay được cung cấp tương ứng với mức tiết kiệm của người tham gia chương trình. Theo đó, những hộ gia đình có thu nhập cao đóng góp vào quỹ HPF nhiều hơn nên do vậy cũng tiếp cận được vốn vay lớn hơn, trong khi đó thì những gia đình có thu nhập thấp được vay ít hơn hoặc thậm chí không vay vì họ cũng không đủ khả năng mua nhà. Nhiều người cho rằng đây cũng là nguyên nhân khiến cho quỹ HPF còn nhiều phần nhàn rỗi chưa được sử dụng và là vấn đề mà khi xây dựng Quỹ Tiết kiệm nhà ở Việt Nam cần nghiên cứu để có cơ chế cho người dân vay 1 cách phù hợp.
Thứ hai, đối với các chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà Nhà nước đang khuyến khích thì cũng cần chú ý tới việc đảm bảo minh bạch và công bằng các điều kiện tiếp cận, tránh tình trạng sử dụng sai mục đích; Kiên định trong việc lựa chọn mục tiêu. Đó là bài học rút ra từ nhược điểm của chương trình ECH của Trung Quốc.
Năm 1998, chương trình ECH mở rộng đối tượng tiếp cận ra cho hầu hết cư dân thành phố với quan điểm của chính phủ cho rằng việc làm này sẽ tạo động lực cho hầu hết các hộ gia đình ở đô thị tham gia vào thị trường sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á. Rõ ràng trong bối cảnh này, mục tiêu của ECH là kích thích chi tiêu cho lĩnh vực nhà ở chứ không phải là giúp đỡ các gia đình khó khăn như mục tiêu ban đầu đưa ra vào năm 1994. Các hộ gia đình giàu có tham gia vào mua nhà thuộc chương trình ECH đẩy giá nhà cũng như các tiêu chuẩn khác lên cao quá mức mà các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được. Trước những phản ứng không hài lòng về chương trình, Chính phủ Trung Quốc quyết định thiết lập lại về đối tượng hợp lệ và các tiêu chuẩn xây dựng. Các giới hạn thu nhập cụ thể được đưa ra, tuy nhiên, giới hạn này là khác nhau ở từng địa phương và thường là quá cao khiến cho những đối tượng có thu nhập cao cũng có thuộc diện tham gia chương trình. Các tiêu chuẩn xây dựng nhà ở cũng được từng địa phương đặt ra theo điều kiện nhà ở của địa phương mình và thường, do chính các chính quyền địa phương cũng chịu áp lực từ các đơn vị xây dựng và những gia đình giàu có ở địa phương nên các điều kiện này cũng được đẩy lên quá cao khiến cho những căn nhà này vượt quá tầm tiếp cận của các nhóm mục tiêu của chương trình. Chỉ tới năm 2006, khi giá nhà lên quá cao chính phủ đã đặt ra giới hạn diện tích cho các ngôi nhà này và cụ thể năm 2009, mỗi căn nhả thuộc chương trình ECH không được vượt quá 60 m2, tuy nhiên điều này không làm giảm được nhu cầu mua nhà ECH với mục tiêu đầu tư của các gia đình có thu nhập cao.
Thứ ba, đối với việc phát triển hình thức cho thuê nhà đối với người có thu nhập thấp, hình thức này tỏ ra là một giải pháp tốt khi Trung Quốc cũng tập trung vào khu vực này trong điều kiện HPF và ECH tỏ ra có những hạn chế. Tuy nhiên việc thực thi vấn đề này lại gặp khó khăn về vốn. Việt Nam cũng cần suy xét, nghiên cứu vấn đề này, cân nhắc tham khảo phương pháp mà Trung Quốc mới áp dụng hiện nay để giải pháp có thể đi vào thực tế, chứ không chỉ tồn tại dưới hình thức văn bản như đã từng xảy ra ở Trung Quốc.
Mặc dù không thể phủ nhận những đóng góp tích cực của 2 chương trình HPF và ECH cho tiến trình cải cách và chuyển đổi hệ thống nhà ở Trung Quốc, tuy nhiên chúng cũng bộc lộ nhiều yếu điểm. Như đã nói ở trên, mặc dù những ngôi nhà hỗ trợ kinh tế được định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhưng những ngôi nhà đó vẫn còn quá đắt đối với phần lớn các hộ gia đình. Thêm vào đó, mặc dù có những hạn chế tiếp cận đối với những căn nhà này về vấn đề nghề nghiệp, những cũng có nhiều ngoại lệ được thực hiện do sự không nhất quán trong chính sách. Kết quả là, một số những tài sản được hưởng trợ cấp lớn này cuối cùng lại trở thành nhà ở thương mại, thu hẹp thị trường nhà ở hỗ trợ kinh tế vốn đã nhỏ bé. Do vậy, kể từ năm 2008, chính phủ dường như chuyển trọng tâm nhiều hơn từ phát triển sở hữu nhà tư nhân sang hỗ trợ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp do có sự gia tăng lớn về bất bình đẳng trong thu nhập và quan tâm hơn tới chương trình CRH. CRH thực tế được thực hiện từ năm 1998, chính thức mang tên CRH từ năm 2004 nhưng gặp khó khăn về nguồn vốn thực hiện - chính phủ không dành riêng 1 nguồn vốn mà yêu cầu chính quyền các địa phương tự tìm kiếm nguồn vốn cho chương trình này - nên kết quả đạt được ở Trung Quốc cũng không mấy khả quan. Thêm vào đó chính quyền các địa phương cũng đặc biệt chần chừ trong việc cung cấp đất cho các dự án nhà ở hỗ trợ kinh tế theo hình thức này vì những công trình xây dựng này sẽ thu hút người có thu nhập thấp từ các khu vực lân cận tới, theo đó mà sẽ tạo ra nhiều áp lực cho các phương tiện dịch vụ công cộng và cơ sở hạ tầng hiện tại của địa phương.
Chương trình này chỉ có cơ hội phát triển kể từ năm 2009 khi Trung Quốc bắt đầu chuyển hướng quan tâm tới hình thức này hơn và đưa ra Kế hoạch bảo đảm CRH. Để đảm bảo cho chương trình được thực hiện, chính phủ trung ương đã phân bổ chỉ tiêu phù hợp cho từng tỉnh. Quan chức chính quyền địa phương sẽ được đánh giá trên cơ sở mức độ triển khai chương trình. Về vấn đề nguồn vốn, chính phủ trung ương cũng cam kết sẽ gia tăng hỗ trợ đối với các địa phương kém phát triển hơn để tránh tình trạng dân cư đổ dồn vào một số địa phương có điều kiện triển khai chương trình. Cụ thể, chính phủ đã phân bổ 7 tỷ Yên trong nguồn ngân sách năm 2009 để trợ cấp cho chương trình CRH ở những khu vực đó. Tuy nhiên chính quyền địa phương vẫn phải chịu phần lớn các chi phí. Đặc biệt, chính phủ Trung ương hiện nay còn yêu cầu dành ít nhất 10% lợi nhuận thu được từ phí chuyển nhượng đất, cùng với tất cả lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư của quỹ HPF vào sử dụng cho các dự án của chương trình CRH.
Tài liệu Tham khảo:
ThS. Trần Thị Thanh Hòa
Viện Chiến lược Ngân hàng
1 Các biện pháp này gồm: Đánh thuế 20% vào các khoản tiền lãi khi bán lại ngôi nhà thứ hai, giới hạn các nguồn tín dụng nhà ở, kiểm soát chặt chẽ giá địa ốc tránh để tạo ra bong bóng đầu cơ.